Küresel ölçekte nüfus artış hızındaki yavaşlamaya rağmen hanehalkı yapısındaki dönüşüm (küçülen hane büyüklüğü, yalnız yaşayanların artışı, yaşlanma ve boşanma oranları) konut talebini yapısal olarak desteklemektedir. Gelişmekte olan ülkelerde ise kentleşme ve göç dinamikleri talebi canlı tutmaktadır. Pandemi dönemindeki düşük faiz ve gevşek para politikaları 2020–2022 arasında konut fiyatlarını güçlü biçimde artırmış, 2022’de Rusya-Ukrayna savaşı kaynaklı göç Avrupa’da fiyatları yukarı taşımıştır. Ancak 2023–2025 döneminde sıkı para politikaları ve zayıflayan finansman koşulları fiyat artışlarını dengelemiştir. Arz tarafında ise artan maliyetler, finansman zorlukları, işgücü daralması ve arsa/regülasyon kısıtları üretimi sınırlamaya devam etmektedir.
Konutun finansallaşması, düşük faiz ortamı ve alternatif yatırım araçlarındaki oynaklık, konutu bir yatırım ve değer saklama aracı haline getirmiştir. Kurumsal yatırımcı ilgisi ve kısa dönemli kiralama modelleri fiyatları desteklemiştir. Türkiye’de de küresel eğilimlere paralel bir seyir izlenmiş; 2020 sonrası düşük faiz, 2021’deki düşük faiz–yüksek enflasyon süreci, savaş kaynaklı göç ve 2023 depremleri fiyatları yukarı taşımıştır. Deprem sonrası Ankara gibi şehirlerde fiyat artışı hızlanırken, İstanbul’un Türkiye ortalamasının altında kalması bölgesel ayrışmaya işaret etmiştir.
Erişilebilirlik tarafında konut fiyat artışları gelir artışını aşmıştır. 100 m² bir konutun asgari ücrete oranı 2021’de 9,3 yıllık gelire denk gelirken 2026’da 11,6 yıla yükselmiş, bu durum konutun yatırım niteliğinin barınma fonksiyonuna kıyasla güçlendiğini göstermiştir. Reel faizlerin yüksek olduğu dönemlerde reel fiyat artışı zayıflarken, düşük reel faiz ortamında konut yüksek reel getiri sunmuştur.
Kira piyasasında ise 2023–2025 döneminde yıllık artış oranları %100’e yaklaşmış, kira artış hızının konut fiyatlarını aşması geri dönüş süresini 18 yıldan 14 yıla düşürerek kira getirisi açısından cazibeyi artırmıştır. Ayrıca TCMB çalışmasına göre altın fiyatlarındaki yükselişin yarattığı servet etkisi, özellikle altın mevduat oranı yüksek illerde konut fiyatlarını yukarı yönlü desteklemiştir.
Via 507
Via 507
